日本の不動産市場に少額から投資でき、定期的に分配金を受け取れる「JリートETF」。
本来は多くの手間やまとまった資金が必要となる不動産投資ですが、JリートETFなら手軽に始められるため、近年おすすめの投資先として注目を集めています。
そこで本記事では、
「JリートETFはどの銘柄がおすすめ？」
「分配金利回りは？分配金生活は可能？」
「投資する際の注意点は？」
といった、投資家の方々が抱える疑問にお答えし、その他の役立つ情報も網羅的に解説します。
本記事を参考に、JリートETFの活用方法・投資の是非・向き不向きなどを見極め、理想的な資産運用の実現を目指しましょう！
2025年版！JリートETFおすすめ銘柄ランキングTOP5
では早速、気になる「2025年版！JリートETFおすすめ銘柄ランキングTOP5」の解説に入っていきましょう。
ランキングは2025年8月8日時点の公開データに基づき、分配金利回りの高さ、信託報酬の安さ、流動性の高さ、分散性の高さなどの条件を比較し、安定性と収益性に優れていると判断された銘柄を厳選しました。
※先にJリートETFの概要について知りたい方は、「Jリート(J-REIT) ETFとは？」の章から先にお読みください。
| 名称 (コード) | 過去1年 分配金利回り | 信託報酬 (税込み) |
|---|---|---|
| 1. MAXIS Jリート上場投信 (1597) | 4.20% | 0.1595% |
| 2. NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 (1343) | 4.15% | 0.1705％ |
| 3. iシェアーズ・コア JリートETF (1476) | 4.14% | 0.1650% |
| 4. iFreeETF 東証REIT指数 (1488) | 4.10% | 0.1705% |
| 5. MAXIS 高利回りJリート上場投信 (1660) | 4.33% | 0.1595% |
1. MAXIS Jリート上場投信(1597)
| 連動指数 | 東証REIT指数 |
|---|---|
| 純資産総額 | 2,328.62億円 |
| 平均売買高 (直近90日) | 130,524口 |
| 信託報酬 | 0.1595% |
| 分配金利回り | 4.2% |
| 分配金頻度 | 4回 (3,6,9,12月) |
| NISA | NISA成長投資枠 |
「MAXIS Jリート上場投信」をおすすめする最大の理由は、信託報酬の安さ・十分な流動性・安定した分配金利回りのバランスが優れている点です。
信託報酬は0.1595％とJ-REIT ETFの中で最安水準に設定されており、運用コストを抑えられる分、実質的なリターンを高めやすくなります。長期的に安定したインカムゲインを重視する投資家にとって大きな魅力です。
流動性面でも、時価総額は2,328.62億円、平均売買高は130,524口と、個人投資家が売買する上で十分な水準を確保しています。加えて、過去1年の分配金利回りは他の主要J-REIT ETFと比較しても遜色なく、コストと利回りの両面で評価できます。
本ETFは「東証REIT指数」に連動し、住宅・商業施設・オフィスビル・物流施設など多様な不動産セクターに分散投資できるため、特定の業種や用途への偏りを抑えたリスク分散が可能です。
決算は3月・6月・9月・12月の各8日に設定されているため、他のETFと組み合わせることで分配金の受け取り時期を分散し、継続的なインカム収入を得ることも可能です。
2. NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)
| 連動指数 | 東証REIT指数(配当込み) |
|---|---|
| 純資産総額 | 5,664.0億円 |
| 平均売買高 (直近90日) | 498,235口 |
| 信託報酬 | 0.1705% |
| 分配金利回り | 4.15% |
| 分配金頻度 | 4回 (2,5,8,11月) |
| NISA | NISA成長投資枠 |
「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」は、東証REIT指数に連動する代表的なJリートETFのひとつで、上場以来、長年にわたり投資家に選ばれてきた実績ある銘柄です。
時価総額や平均売買高は、1位に挙げた「MAXIS Jリート上場投信」を大きく上回っており、流動性の面では一歩リードしています。一方で、信託報酬が年0.1705％と他の主要ETFよりやや高めである点を考慮し、今回のランキングでは2位に位置づけました。
分配金は年4回（2月・5月・8月・11月）支払われ、他のETFと組み合わせることで分配金の受取時期を分散し、安定したインカム収入を設計が可能です。
東証上場ETFの中でも、実績・流動性・分散性の三拍子が揃った信頼性の高い1本として、中長期の資産形成を重視する投資家におすすめのJリートETFです。
3. iシェアーズ・コア JリートETF(1476)
| 連動指数 | 東証REIT指数(配当込み) |
|---|---|
| 純資産総額 | 4,140.27億円 |
| 平均売買高 (直近90日) | 159,545口 |
| 信託報酬 | 0.1650% |
| 分配金利回り | 4.14% |
| 分配金頻度 | 4回 (2,5,8,11月) |
| NISA | NISA成長投資枠 |
「iシェアーズ・コア JリートETF（1476）」は、安定性と実績を兼ね備えた大型JリートETFであり、長期運用にも適したコア資産として人気の高い銘柄です。
連動指数は、市場全体の動向を反映する「東証REIT指数（配当込み）」で、特定のセクターや地域に偏らない分散投資を実現できます。
信託報酬は業界最安値ではないものの、0.1650%という低水準で提供されており、投資家は負担コストを抑えることが可能です（最安値との差はわずか0.0055%）。分配金利回りも4.14%と高水準で、申し分ありません。
加えて、純資産総額は4,000億円を超える規模を誇り、流動性も非常に高く、日々の取引でもストレスなく売買が可能です。
また、分配金は年4回（2月・5月・8月・11月）に支払われるため、先ほどの「MAXIS Jリート上場投信」と組み合わせることで定期的なインカム収入の分散にも役立ちます。
世界的なETFブランド「ブラックロック」が運用している点も信頼性が高く、初心者から中長期投資家まで幅広い層に支持されているJリートETFの定番銘柄です。
4. iFreeETF 東証REIT指数(1488)
| 連動指数 | 東証REIT指数(配当込み) |
|---|---|
| 純資産総額 | 2,516.97億円 |
| 平均売買高 (直近90日) | 104,145口 |
| 信託報酬 | 0.1705% |
| 分配金利回り | 4.10% |
| 分配金頻度 | 4回 (3,6,9,12月) |
| NISA | NISA成長投資枠 |
「iFreeETF 東証REIT指数」も、東証REIT指数に連動するスタンダードなJリートETFのひとつで、信託報酬は年0.1705％と比較的低水準に設定されており、長期的にコストを抑えた運用が可能です。
純資産総額や平均売買高の面では、前述の「iシェアーズ・コア JリートETF」や「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」などに比べてやや小ぶりではあるものの、個人投資家が日常的に売買するには十分な流動性が確保されています。
1〜3位のETFがそれぞれ流動性・分散性・運用実績などで明確な強みを持っているのに対し、本ETFは突出した特徴は少ないものの、全体的にバランスが良く、シンプルで扱いやすい点が評価できます。
5. MAXIS 高利回りJリート上場投信(1660)
| 連動指数 | 野村高利回りJリート指数 |
|---|---|
| 純資産総額 | 505.37億円 |
| 平均売買高 (直近90日) | 3,946口 |
| 信託報酬 | 0.1595% |
| 分配金利回り | 4.33% |
| 分配金頻度 | 4回 (1,4,7,10月) |
| NISA | NISA成長投資枠 |
「MAXIS 高利回りJリート上場投信」は、予想分配金利回りが高いJリート30～40銘柄で構成される「野村高利回りJリート指数」に連動しており、他のJリートETFと比較して特に高い分配金利回りを提供している点がおすすめです。
分配金利回りは4.33%と高水準でありながら、信託報酬も年0.1595％と業界最低水準。コストを抑えつつ、高いインカムゲインを狙いたい投資家にとって魅力的な選択肢となります。
一方、時価総額は505.37億円とやや小ぶりで、平均売買高も上位ETFに比べて少なめであるため、流動性の面では注意が必要です。
しかし、流動性が低すぎるというわけではなく、投資家が適切な取引タイミングを工夫すれば、運用に大きな支障はないと考えます。
分配金は年4回（1月・4月・7月・10月）に支払われるため、他の月に分配金を受け取れる他のETF（前述の1343や1597など）と組み合わせることで、1年を通じて毎月安定した分配金を得る設計も可能です。
毎月分配金を受け取れるようにJリートETFを組み合わせ、年4.3％の分配金利回りを実現できたと仮定すると、
運用金額が1000万円のケースでは‥
分配金の総額(税引き前)：1000万円 × 4.3％ = 430,000円
分配金にかかる税金：430,000円 × 20.315% = 87,355円
税引き後の分配金額：430,000円 – 87,355円 = 342,645円
年間342,645円（ひと月当たり28,554円）の分配金を受け取れるイメージです。
後ほど詳しく解説しますが、高い分配利回りが魅力のJリートETFにも「流動性リスク」と「価格変動リスク」といったリスクはつきものです。
これらリスクが発生した場合には、ETF価格の下落や分配金の減少といった影響も受けかねません。
これら影響を少しでも和らげる役割として、JリートETFとの相関性の低い資産クラスとの分散投資がおすすめです。
JリートETFとの併用で相性の良い資産クラスとその具体的な運用先例は以下の通りです。
| ナスダック100との併用に おすすめの資産クラス | 具体的な運用先例 |
|---|---|
| プライベートデット | ハイクアインターナショナル |
| ヘッジファンド | アクション GFマネジメント |
JリートETF全銘柄比較まとめ表
上記の「おすすめJリートETFランキングTOP5」の他にも、様々なJリートETFが存在します。
以下は、2025年8月8日時点の公表情報を元に、東証に上場する全JリートETF商品の概要を一覧にまとめたものです。
おすすめとしてご紹介した銘柄以外にも、ご自身の投資目的や条件に合うETFがあるか、ぜひ一通りご確認ください。
| 名称 (コード) | 連動対象 指標 | 過去1年 分配金利回り (分配月) | 信託報酬 (税込み) | 純資産総額 | 平均売買高 直近90日 | スプレット 6/30付 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NEXT FUNDS 東証REIT 指数連動型上場投信 (1343) | 東証REIT指数 (配当込み) | 4.15% (2,5,8,11月) | 0.1705％ | 5,664.0億円 | 498,235口 | 0.04％ |
| 上場ｲﾝﾃﾞｯｸｽﾌｧﾝﾄﾞ Jﾘｰﾄ隔月分配型 (1345) | 東証REIT指数 | 4.02％ (1,3,5,7,9,11月) | 0.33% | 1,918.67億円 | 33,470口 | 0.29% |
| MAXIS Jﾘｰﾄ上場投信 (1597) | 東証REIT指数 | 4.20% (3,6,9,12月) | 0.1595% | 2,328.62億円 | 130,524口 | 0.05％ |
| NZAM上場投信 東証REIT指数 (1595) | 東証REIT指数 (配当込み) | 4.09% (1,4,7,10月) | 0.2728% | 2,107.66億円 | 40,218口 | 0.13% |
| SMDAM東証 REIT指数上場投信 (1398) | 東証REIT指数 | 4.08% (3,6,9,12月) | 0.242% | 1,448.54億円 | 112,268口 | 0.06% |
| iｼｪｱｰｽﾞ・ｺｱ JﾘｰﾄETF (1476) | 東証REIT指数 (配当込み) | 4.14% (2,5,8,11月) | 0.1650% | 4,140.27億円 | 159,545口 | 0.08% |
| iFreeETF 東証REIT指数 (1488) | 東証REIT指数 (配当込み) | 4.10% (3,6,9,12月) | 0.1705% | 2,516.97億円 | 104,145口 | 0.09% |
| One ETF 東証REIT指数 (2556) | 東証REIT指数 | 4.13% (1,4,7,10月) | 0.1705% | 1,616.81 億円 | 20,289口 | 0.27% |
| MAXISJﾘｰﾄ・ｺｱ 上場投信(2517) | 東証REIT Core指数 | 4.28% (2,5,8,11月) | 0.1595% | 663.03億円 | 25,323口 | 0.12% |
| 東証REIT ETF (2555) | 東証REIT指数 | 3.93% (1,4,7,10月) | 0.2695% | 648.0億円 | 2,911口 | 0.13% |
| 上場Jﾘｰﾄ(東証REIT指数) 隔月分配型(ﾐﾆ) (2552) | 東証REIT指数 | 4.07% (2,4,6,8,10,12月) | 0.2695% | 475.7億円 | 4,672口 | 0.12% |
| MAXIS 高利回り Jﾘｰﾄ上場投信 (1660) | 野村高利回り Jﾘｰﾄ指数 | 4.33% (1,4,7,10月) | 0.1595% | 505.37億円 | 3,946口 | 0.09％ |
| NZAM 上場投信 東証REIT Core指数 (2527) | 東証REIT Core指数(配当込み) | 3.99% (1,7月) | 0.264% | 432.67億円 | 9,478口 | 0.39% |
| 名称 (コード) | 連動対象 指標 | 過去1年 分配金利回り (分配月) | 信託報酬 (税込み) | 純資産総額 | 平均売買高 直近90日 | スプレット 6/30付 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| iFreeETF 東証REIT Core指数 (2528) | 東証REIT Core指数(配当込み) | 3.94% (3,6,9,12月) | 0.22% | 368.40億円 | 20,451口 | 0.2% |
| 上場ｲﾝﾃﾞｯｸｽﾌｧﾝﾄﾞ 日経ESGﾘｰﾄ (2566) | 日経ESG -REIT指数 | 4.26% (1,4,7,10月) | 0.165% | 325.96億円 | 1,679口 | 0.19% |
| ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙX ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽ・ J-REIT ETF (2565) | 配当込み東証REIT 物流フォーカス指数 | 4.19% (偶数月) | 0.3025% | 263.89億円 | 12,687口 | 0.19% |
| iｼｪｱｰｽﾞｸﾞﾘｰﾝ JﾘｰﾄETF (2852) | FTSE EPRA Nareit ｸﾞﾘｰﾝﾌｫｰｶｽJ-REIT ｾﾚｸﾄｲﾝﾃﾞｯｸｽ(配当込み) | 3.59% (2,5,8,11月) | 0.165％ | 158.61億円 | 15,136口 | 0.25% |
| ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙX ｸﾞﾘｰﾝ・ J-REIT ETF (2855) | Solactive Japan Green J-REIT Index(配当込み) | 3.93% (偶数月) | 0.209％ | 124.93億円 | 14,966口 | 0.22% |
| iFreeETF 日経高利回り REIT指数 (210A) | 日経高利回り REIT指数 (ﾄｰﾀﾙﾘﾀｰﾝ) | 3.7% (3,6,9,12月) | 0.1595% | 69.7億円 | 8,893口 | 0.13% |
| ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙX ﾎﾃﾙ&ﾘﾃｰﾙ・ J-REIT ETF (2098) | 配当込み東証REIT ホテル&リテール フォーカス指数 | 4.46% (偶数月) | 0.3025% | 25.76億円 | 6,357口 | 0.32% |
| ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙX ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ・ J-REIT ETF (2097) | 配当込み東証REIT 住宅フォーカス指数 | 4.0% (偶数月) | 0.3025% | 2.26億円 | 15,349口 | 0.22% |
| ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙX ｵﾌｨｽ・ J-REIT ETF (2096) | 配当込み東証REIT ｵﾌｨｽﾌｫｰｶｽ指数 | 3.75% (偶数月) | 0.3025% | 1.38億円 | 11,899口 | 0.29% |
| 東証REIT ｲﾝﾊﾞｰｽETF (2094) | 東証REITｲﾝﾊﾞｰｽ (-1倍) 指数 | 0％ (10月) | 0.825％ | 3.9億円 | 8,471口 | 0.29% |
| SMT ETF国内ﾘｰﾄ 厳選投資ｱｸﾃｨﾌﾞ (258A) | – | 2.69% (1,7月) | 0.605% | 12.54 億円 | 2,532口 | 0.17% |
| 東証REIT Core ETF (360A) | 東証REIT Core指数 | – (1,4,7,10月) | 0.22% | 4.1億円 | 232口 | 0.33% |
| 業界改革厳選ETF REIT ｲﾍﾞﾝﾄ・ﾄﾞﾘﾌﾞﾝ (396A) | – | – (1,4,7,10月) | 0.99% | 1.1億円 | 23,149口 | – |
JリートETF全銘柄比較を見ると、現時点での分配金利回りは4％前後であることが分かります。
もう少し利回りを取りたい方は、株式・債券とは値動きが異なるプライベートデット（企業向け貸付）も選択肢になります。
例えば、プライベートデット（企業への事業融資）の「ハイクアインターナショナル」への投資では、年間12％（固定）の配当利回りが期待できます。
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Jリート(J-REIT) ETFとは？
ここでは、Jリート（J-REIT）ETFを初めて知る方や、仕組みをもう一度確認したい方のために、J-REITやETFの基本から、その特徴まで分かりやすく解説します。
JリートETFの基本の仕組み
JリートETFの仕組みは、まず「①Jリートとは何か」と「②ETFとは何か」を分けて理解するのがおすすめです。
①Jリート (J-REIT) とは何か？
まずリート(REIT)とは、「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では「不動産投資信託」と訳されます。
米国の証券取引所に上場しているREITは「USリート（US-REIT）」、日本の証券取引所に上場しているREITは「Jリート（J-REIT）」と呼び分けられます。
リートは、投資家から集めた資金を使って、商業施設や住宅などの様々な不動産の売買や賃貸を行い、そこから得られた収益を投資家に分配する仕組みの投資商品です。
Jリート(J-REIT)は、東京証券取引所のREIT専用のセクションに上場しており、一般的な株式と同じように売買取引が可能です。
- 日本ビルファンド投資法人
- 日本都市ファンド投資法人など、全57銘柄（2025年8月時点）
※東証に上場するこれらのJ-REITは、JリートETFやJリートに投資する投資信託と区別する目的で、「J-REIT個別銘柄」と表現される場合があります。
東証で取引されるJ-REITの価格や取引情報は「東証REIT指数」として提供されており、J-REIT市場全体の動向を把握するために広く利用されています。
②ETFとは何か？
続いて、ETFは「Exchange Traded Fund」の略で、日本語では「上場投資信託」と訳されます。
ETFは、特定の株価指数（例：日経平均株価やS&P500指数）、商品価格（例：金や原油価格）、債券市場、不動産指数（例：REIT指数）などに連動するように設計された投資商品です。
上場投資信託という名の通り、一般的な投資信託の特徴を備えつつ、株式のように証券取引所にも上場しており、リアルタイムで売買できるという特性を持っています。
投信と類似する点
- 一つのETFで複数の銘柄や資産に分散投資できる
- 特定の指数や資産(株式、債券、不動産、商品など)の価格に連動
- 対象資産を直接購入するよりも少額から投資できる
- 運用コスト(信託報酬)が低め
株式と類似する点
- 証券取引所に上場しており、取引時間中にリアルタイムで売買可能
ETFには、株式に投資するETFや、債券に投資するETFなどの様々な種類がありますが、JリートETFの場合は、前述のJ-REIT個別銘柄に投資を行います。
JリートETFは、東証REIT指数などの特定の不動産指数に連動するように設計されており、指数を構成する複数のJ-REIT個別銘柄に投資することで、指数の値動きに追随します。
投資家がJリートETFを購入すると、ETFの運用会社はこれらの資金をまとめて、J-REITを購入します。
J-REITは、不動産の運用によって得た利益からETF運用会社に配当金を支払い、ETFの運用会社はその配当金をETFの保有者（投資家）に分配します。
出典：野村アセットマネジメント株式会社
JリートETFと類似の投資商品との違い
実は、日本の不動産市場へ投資する方法は、JリートETFの他にも様々あります。
| J-REIT個別銘柄 | Jリート個別銘柄を購入し配当金や値上がり益を狙う |
|---|---|
| JリートETF | 複数のJリート個別銘柄に投資するETFを購入、分配金や値上がり益を狙う |
| Jリート投資信託 | 複数のJリート個別銘柄に投資する投信を購入、分配金や値上がり益を狙う |
| 現物不動産投資 | マンションやアパートを購入し賃貸収入や売却益を得る |
| 不動産小口化商品 | 不動産の共有持分を購入し、運営会社が管理・運用して収益を分配 |
| 不動産クラウドファンディング | 小口資金を集め、運営会社が不動産を運用し分配金を提供 |
参考までに、これらの投資方法の特徴と違いを簡単にご紹介します。
(画像をクリックすると大きく表示されます)
表中の6種類の不動産投資商品のうち、JリートETFは、最低投資額の低さ、高い流動性、分散投資の手軽さ、そして投資コストの低さなどが特に際立つ商品です。
少額から不動産市場に広く分散投資したい人や、日々の価格変動に応じて柔軟に売買したい人など、特に初心者や流動性を重視する投資家におすすめの投資方法です。
JリートETFのメリット
以下で、もう少し詳細にJリートETFのメリットを解説していきましょう。
1. 少額から不動産投資が可能
既出の表に示したように、現物不動産の購入には大きな資金（ローンを利用しても数百万～1000万円以上の自己資金）が必要です。
また、Jリート個別銘柄（日本の不動産投資信託）を直接購入する場合も、最低数万円から数十万円程度の投資資金が必要です。
その点、JリートETFなら、数千円程度から不動産市場に投資できるため、投資資金が限られている方に特におすすめです。
2. 分散投資効果が高い
Jリート個別銘柄は、下図のように、特化型と複数用途型に分かれます。
出典：マネックス証券｜J-REITの投資対象
オフィスビル・住宅・物流施設など、不動産の種類によって相場変動が異なるため、特化型のJ-REITだけに投資すると、特定のセクターの市況悪化時に損失が大きくなる可能性があります。
しかし、JリートETFは、複数のJリート銘柄に投資するため、投資家は一つのETF商品を購入するだけで、多様な不動産セクターに分散投資が可能です。
JリートETFを利用すれば、個別のJリート銘柄を選ぶ手間が省けるというのも大きなメリットです。
さらに、不動産市場は株式や債券とは異なる値動きを示す傾向があるため、J-REIT ETFをポートフォリオに組み入れることで、投資全体のリスク分散効果を高めることが可能です。
3. 安定した分配金収入が得られる
Jリートは賃貸収入や不動産売却益のほとんどを投資家に還元するため、株や債券などの他の金融商品よりも比較的高い配当利回りが期待できます。
出典：一般社団法人不動産証券化協会
Jリートが高い配当金を出すのは、以下の要件を満たすことで、法人税の非課税措置を受けられるからです。
1. 特定の要件を満たした投資法人であること
2. 利益の90%以上を分配すること
またJリートの主な収入源は、保有する不動産の長期契約に基づく賃貸収入であるため、短期的な景気変動の影響を受けにくく、安定した配当金を提供しやすいという特徴もあります。
このようなJリート自体の仕組みにより、JリートETFに投資した投資家も、高い分配金を得ることができるのです。
ちなみにJリート個別銘柄の配当金の支払いは年1～2回ですが、JリートETFでは2回～6回とより頻繁であるため、配当生活を目指す方や、定期的なキャッシュフローを確保したい投資家にとっては理想的な商品と言えるでしょう。
一般的に、株式やJリート個別銘柄の利益の分配は「配当金」、投信やJリートETFの場合は「分配金」と呼ばれます。
4. 流動性が高い
JリートETFは、東京証券取引所の取引時間中（平日の9時～11時30分、12時30分～15時）であれば、株式と同様にいつでも売買が可能です。
市場価格でリアルタイムに売買できるため、1日に1回の基準価額でしか取引できない投資信託よりも、流動性が高いと言えます。
必要な時に換金しやすく、急な資金需要にも対応できる事は、ETFの大きなメリットでしょう。
5. 低コストで運用可能
JリートETFの利用に掛かる主な費用は、証券会社に支払う売買手数料と、ETFの運用会社に支払う信託報酬です。
売買手数料は、SBI証券や楽天証券などのように無料にできる場合もあるため、特に気を付けるべきなのは、信託報酬です。
JリートETFの信託報酬は、0.1595%～0.33%程度と銘柄によって異なります。
例えば、信託報酬が約0.16％（年率）である場合、運用額100万円に対するコストは年1,600円と、比較的低コストで運用することが可能です。
JリートETF選びで注目すべき5つのポイント
では続けて、実際にJリートETFを選ぶ際に注目すべき5つのポイントについて解説します。
1. 連動指数とポートフォリオの分散性
現在、人気を集めているJリートETFの多くは、東証REIT指数への連動を目指す商品です。
東証REIT指数は、日本国内の主要なJ-REIT全体のパフォーマンスを反映しており、幅広い不動産セクターにバランスよく投資することで、高い分散効果が期待できます。
しかし、JリートETFの中には、物流施設に特化したETFや、オフィスビルを中心に投資するETFなど、特定のセクターやテーマに特化した商品も存在します。
これらの特化型ETFは、特定セクターが成長局面にある場合や、投資家が特定のリスクを取りたい場合には有効な選択肢となりますが、その分、セクターや地域に偏ったリスクも伴います。
そのため、JリートETFを選ぶ際には、まず連動する指数がどのような不動産市場を対象としているのかを確認することが重要です。
2. 分配金利回りの高さと安定性
JリートETFを購入する人の多くは、定期的な分配金収入の確保を目的としているのではないでしょうか。
そのため、分配金利回りの高さは、銘柄を選ぶ際の最も重要なポイントの一つとなります。
ETFの分配金利回りは、投資額に対して1年でどれだけの分配金収入を得られるかを示します。
例えば、分配金利回りが5%の場合、100万円を投資すると年間約5万円の分配金を受け取れる計算になります(※税引前)。
分配金利回りが高いほど魅力的な銘柄といえますが、過去の分配金の払い出し履歴等を確認し、持続的な収益が期待できるかを見極めることも重要です。
3. 信託報酬(コスト)の低さ
運用管理費用として運用会社に支払う「信託報酬」は、ETFの保有中、毎日差し引かれるコストです。
1日に差し引かれる信託報酬額は、以下のように計算されます。
「信託財産×信託報酬率×1.1(消費税)÷365」
特に長期投資では、信託報酬が低いほど運用効率が高まり、資産を最大化することに繋がるため、Jリートを選ぶ前に各銘柄の信託報酬をよく比較して決定するのがオススメです。
4. 流動性は高いか
流動性が高いということは、「必要な時に希望する価格で売買しやすい」ということを意味し、投資家にとって多くのメリットがあります。
流動性が高いETFは、売買注文がスムーズに約定しやすく(＝希望する価格で売買しやすい)、スプレッドを抑えられます。
流動性が低いETFは、売買が成立しにくい、あるいは希望する価格と乖離した価格でしか売買できないといったリスクがあります。
JリートETFの流動性を確認するためには、以下の指標をチェックするとよいでしょう。
| 出来高 | ・一定期間内に取引されたETFの口数 ・出来高が多いほど流動性は高い傾向にある ・日々変動するため、過去数ヶ月間の平均値を見るのが望ましい |
|---|---|
| 売買スプレッド | ・ETFの買値と売値の差(実質的な取引コストの一部) ・スプレッドが狭いほど、流動性が高いと判断される (流動性が高い→スプレッドが狭くなる＝取引コストが小さくなる) |
| 時価総額 | ・ETF全体の市場価値 ・時価総額が大きい程流動性は高い傾向にある |
JリートETFを選ぶ際は、これらの項目を銘柄ごとに比較し、流動性の高いETFを選ぶようにしましょう。
5.分配頻度
JリートETFの分配頻度は、年1回、年2回、年4回、年6回など、ETFによって異なります。
毎月分配金を受け取り、生活の支えとしたい方は、決算月の異なる複数のETFを組み合わせて投資することで、継続的な収入を得ることが可能です。
定期的な収入を得たい方は分配頻度の高いETFを、一方、長期投資における複利効果を最大限に生かしたい方は分配頻度が低いETFを選ぶなど、ご自身の資金計画や投資スタイルに合わせて、選ぶと良いでしょう。
JリートETFのリスク
これまで解説してきたように、高い分配金や分散投資効果、投資の手軽さなどが魅力のJリートETFですが、投資である以上、リスクはつきものです。
リートETFのリスクは、大きく「流動性リスク」と「価格変動リスク」とに分けられます。
※流動性が低いことにより被るデメリットについては、上の章で既に触れたため、ここでは「価格変動リスク」に絞ってご紹介します。
JリートETFへの投資では分配金利回りの高さが注目されますが、いくら分配金収入を積み重ねても、ETFを売却したいタイミングで価格が下落してしまえば、元本割れや投資利益の減少に繋がりかねません。
JリートETFの価格の下落に繋がる主要因は、金利変動・不動産市況の悪化・投資先J-REIT銘柄の不調です。
1. 金利変動
J-REITは多くの場合、物件取得や運用に借入金を利用しているため、金利が上昇すると、借入金の利息負担が増加します。
その結果、運用収益が減少し、配当金の減配や価格の下落に繋がります。
J-REITを投資対象とするJリートETFも、これにより、間接的にETF価格の下落や分配金の減少といった影響を受けることになります。
2. 不動産市場の悪化
JリートETFが間接的に投資する不動産市場は、経済や景気の状況に敏感に影響を受けます。
例：
景気が悪化 → 個人消費が減少 → 企業業績が悪化
→ 企業がコスト削減や事業縮小を実施
→ 不動産の空室率上昇や賃料の低下が起こる
例：
景気が悪化 → 個人の購買力低下 → 住宅不動産の賃料の下落
J-REITは賃料収入を主な収益源としているため、賃料収入の減少や空室率の上昇により、収益が減少します。
JリートETFは複数のJ-REITに分散投資をしているとはいえ、リーマンショックのような金融危機や大規模な経済ショックが発生した場合、その分散効果も限られてしまいます。
以下のチャートでも、2008年のリーマンショックや、2020年のコロナショック時には、株式以上に大きく下落している様子が見て取れます。
3. 投資先J-REIT銘柄の不調
JリートETFは複数のJ-REIT銘柄に分散投資しているため、個々のJ-REITの価格変動リスクを抑える効果がありますが、完全に影響を避けることはできません。
例えば、特定のJ-REITが投資する不動産セクターで供給過多が発生した場合や、自然災害によって運用物件が損害を受けた場合には、そのJ-REITの価格下落や分配金の減少が生じ得ます。
その結果、JリートETF全体のパフォーマンスにもマイナスな影響が及ぶことがあります。
このようなJリートETFの価格変動リスクを軽減し、価格変動に強いポートフォリオを構築するには、長期投資と積立投資により短期的な価格変動の影響を最小化すること、さらに日本の不動産以外の投資商品にも資産を分散させておくことが重要です。
Jリートとの併用におすすめの投資先
JリートETFと相性が良く、ポートフォリオの安定化が期待される投資先としては、以下がおすすめです。
より高い配当収入を狙える「プライベートデット」
プライベートデットとは、投資家が銀行以外の主体を通じ、非公開で成長企業や新規企業に事業融資をすることを指します。
企業が「銀行以外の主体」へ支払う貸付金利子が配当資源となるため、J-REIT ETF同様、株式や債券などの他の金融商品よりも市場環境に左右されずに配当金獲得を目指すことが可能です。
ではここで、年間12％もの高利回りを期待できるおすすめのプライベートデットファンド「ハイクアインターナショナル」をご紹介します。
| 運用会社 | ハイクアインターナショナル 合同会社 |
|---|---|
| 代表社員 | 梁秀徹 |
| 本社所在地 | 〒581-0016 大阪府八尾市八尾木北1-44 |
| 設立 | 2023年 |
| 利回り | 年間12%(固定) |
| 最低投資額 | 500万円 |
| 実際の利益 | 500万円投資した場合 ・3ヶ月に1度15万円の配当 ・年間で60万円の配当 |
| 利益の受取方法 | ・3ヶ月に1回配当金として受け取る ・配当金を再投資して元本を増やす |
| 資料請求・相談 | 無料 |
| 面談の形式 | オンラインまたは対面 |
| 運用手法 | SAKUKO VIETNAMへの事業融資 ※設立：2011年 |
| 公式サイト | ハイクアインターナショナル |
ハイクアインターナショナル（以下、ハイクア）は、ベトナムの関連企業「SAKUKO VIETNAM（以下、サクコ）」への事業融資で年利12%の配当を実現する新興国企業融資プライベートデットファンドです。
先ほどのプライベートデットについての解説にあった「銀行以外の主体」がハイクアにあたります。
運用の仕組みは以下の通りです。
- 投資家がハイクアに出資する
- ハイクアがサクコ社に融資する
- サクコが利益をハイクア社に還元する
- ハイクアが投資家に配当を支払う
融資先のサクコ社はベトナムで日本製品販売店やビジネスホテル、飲食店などを展開する成長企業。
2011年に進出し、現在は年間25億円を売り上げています。
「SAKUKO Vietnam」で検索するといろいろな情報が得られる上、ハイクア社の社長兼サクコ社の会長がYouTubeで発信するなど実体性や透明性も抜群。
ベトナムで成長を続けるサクコが支払う貸付金利子が配当原資となるため、ハイクアから支払われる配当も年間12％（固定）と安定しているのが特徴です。
ではここで、ハイクアとJリートETFに500万円ずつ投資をしていた場合、年間で何％の配当を受取れるのかシミュレーションしてみました。
本記事「2025年版！JリートETFおすすめ銘柄ランキングTOP5」と「Jリート全銘柄比較まとめ表」の一覧を見ると、JリートETFの年間配当利回りは4％台となっています。
ハイクアの年間配当利回りは12％（固定）となるので、ハイクアとJリートETFに投資をしていた場合、少なくとも年間8％の配当をほぼ確実に受取れるという計算に。
【シミュレーション詳細】
◎JリートETFでの運用：
- 投資額: 500万円
- 配当利回り: 4%
- 年間受取配当金: 500万円 × 4% = 20万円
◎ハイクアでの運用：
- 投資額: 500万円
- 配当利回り: 12%
- 年間受取配当金: 500万円 × 12% = 60万円
◎合計の運用結果：
- 総投資額: 1,000万円
- 総配当金: 20万円 + 60万円 = 80万円
- 総配当利回り: 80万円 ÷ 1,000万円 × 100% = 8%
ハイクアの配当月は3・6・9・12月となりますので、1・2・4・5・7・8・10・11月が配当月となるJリートETFと組み合わせることで毎月配当を受取ることも可能となりますね。
- 3カ月ごと3%、年利12%の配当を受け取れる
- 最低投資額は500万円～
- 成長市場の成長企業への融資なので確実性が高い
- 資料請求のみも可能で、問い合わせハードルが低い
JリートETFとの組み合わせで最低年間8％の配当を目指したいという方は、年間12％（固定）の配当を実現するハイクアインターナショナルへお問い合わせをどうぞ。
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下落相場に強い「ヘッジファンド」
ヘッジファンドは、株式、債券、不動産、コモディティ、オプションなどの幅広い資産クラスに投資し、高度な投資戦略（例: 空売り、レバレッジ、裁定取引、デリバティブの活用）を駆使して、資産運用を行う投資ファンドです。
相場の上昇時だけでなく、下落相場でも収益を得るポジションを構築できるため、金融危機や市場の混乱時でもポートフォリオの安定性の維持が期待できます。
投資先の選定から運用まで、高度な運用スキルを持つファンドマネージャーが全て代行してくれるため、投資家は手間暇を掛けることなく高い利回りを狙うことができるのもおすすめの理由です。
JリートETFと組み合わせることで、JリートETFではインカムゲイン（配当収入）を、ヘッジファンドではキャピタルゲイン（売買差益）を期待することが可能となるでしょう。
以下は国内のおすすめヘッジファンドです。
| 運用会社 | アクション合同会社 |
|---|---|
| 代表者 | 古橋弘光 |
| 本社所在地 | 〒105-0001 東京都港区虎ノ門5丁目13−1 虎ノ門40MTビル 7階 |
| 設立 | 2023年 |
| 利回り | 25.07％ ※2024年4月〜2025年3月 |
| 最低投資額 | 500万円 |
| 運用手法・対象 | ・事業への直接投資 ・バリュー株投資 |
| 相談 | 無料 |
| 面談の形式 | オンラインまたは対面 |
| 公式サイト | アクション |
アクションは2023年設立の新興ヘッジファンドです。
日本のバリュー株だけでなく、事業投資・ファクタリング・Web3事業などの多様な戦略を採用し、年間15％以上のリターンを目標としています。
ちなみに2024年度は+25.07％の実績があり、今後の活躍にも期待が高まるヘッジファンドです。
現時点でアクションでは配当の支払いは行っていませんが、将来的な資産の成長性に期待をすることが可能となるでしょう。
例えば2024年4月にJリートETFとアクションにそれぞれ500万円ずつの投資を開始していて、2025年3月に両方の投資を終えていた場合をシミュレーションしてみます。
JリートETFでは4％の配当利回りだったとして、アクションではこの期間の実績は+25.07％の利回りだったため、2024年度で総利回り14.535％を獲得できた計算となりますね。
【シミュレーション詳細】
◎JリートETFでの運用：
- 投資額: 500万円
- 配当利回り: 4%
- 受取配当金: 500万円 × 4% = 20万円
◎アクションでの運用：
- 投資額: 500万円
- リターン: 25.07%
- 運用益: 500万円 × 25.07% = 125.35万円
◎合計の運用結果：
- 総投資額: 1,000万円
- 総リターン: 20万円 + 125.35万円 = 145.35万円
- 総利回り: 145.35万円 ÷ 1,000万円 × 100% = 14.535%
アクションの目標通り、最低+15％の利回りだったとしても、500万円ずつ運用していた場合、年間9.5％の総利回りを期待できますから、十分優秀です。
【シミュレーション詳細】
◎JリートETFでの運用：
- 投資額: 500万円
- 配当利回り: 4%
- 受取配当金: 500万円 × 4% = 20万円
◎アクションでの運用：
- 投資額: 500万円
- リターン: 15%
- 運用益: 500万円 × 15% = 75万円
◎合計の運用結果：
- 総投資額: 1,000万円
- 総リターン: 20万円 + 75万円 = 95万円
- 総利回り: 95万円 ÷ 1,000万円 × 100% = 9.5%
- 2024年度は年利25.07%(運用期間2024年4月〜2025年3月)
- 株式や債券に留まらないポートフォリオ戦略
- 最低投資額は500万円～
アクションの詳しい概要について知りたい方は、以下の公式サイトからお問い合わせをどうぞ。
| 運用会社 | GF Management合同会社 |
|---|---|
| 代表者 | 田尻 光太朗 |
| 本社所在地 | 東京都千代田区麹町4丁目5-20 |
| 設立 | 2023年 |
| 平均利回り | 年平均29% ※ファンドマネージャーの運用成績 |
| 最低投資額 | 1,000万円 ※500万円から相談可能 |
| 運用手法 | 大型日本株でポートフォリオを形成 |
| 主な投資先 | 大型日本株 |
| 相談 | 無料 |
| 面談の形式 | オンラインまたは対面 |
| 公式サイト | GFマネジメント |
GFマネジメントも2023年に設立された新規ヘッジファンドです。
投資対象は大型日本株で、同社独自の「J-Prime戦略」により、運用開始から277%（平均年利29％）という驚異的なリターンを実現しています。
GFマネジメントもアクション同様に配当の支払いは行っていませんが、将来的な資産の成長性に期待をすることが可能となるでしょう。
例えばJリートETFとGFマネジメントにそれぞれ500万円※ずつの投資をしていた場合をシミュレーションしてみます。
※GFマネジメントは最低投資額1000万円～ですが、500万円～も相談可
JリートETFでは4％の配当利回りだったとして、GFマネジメントの年間利回りが+29％だとすると、年間16.5％の総利回りを期待できますから非常に優秀であることがわかります。
【シミュレーション詳細】
◎JリートETFでの運用：
- 投資額: 500万円
- 配当利回り: 4%
- 年間受取配当金: 500万円 × 4% = 20万円
◎GFマネジメントでの運用：
- 投資額: 500万円
- 利回り: 29%
- 年間運用益: 500万円 × 29% = 145万円
◎合計の運用結果：
- 総投資額: 500万円 + 500万円 = 1,000万円
- 総リターン: 20万円 + 145万円 = 165万円
- 総利回り: 165万円 ÷ 1,000万円 × 100% = 16.5%
- 投資対象は大型日本株
- 平均年利29%の実力派ヘッジファンド
- 運用開始からの成長率は277%
- 日本大型株に投資するJ-Prime戦略
ただし、GFマネジメントの最新の運用実績を含むと平均年利は変動する可能性があります。
GFマネジメントの詳しい概要や、現時点での最新の運用実績について知りたいという方は以下の公式サイトからお問い合わせをどうぞ。
へッジファンドの詳細：日本のヘッジファンドランキング！国内・海外のおすすめ会社を紹介！
安全性の高い「債券」
債券は、国や自治体、企業などが資金調達のために発行する「借用証書」のようなもので、一定期間後に元本が返済され、保有期間中には定期的に利息（クーポン）が支払われる金融商品です。
- 元本返済の確実性 (信用リスクの低さ)：
満期まで保有すれば原則として元本が返済され、株式に比べて価格の変動が小さく、安定した資産運用が可能
(ただし、発行体が破綻した場合は元本毀損のリスクはあり) - 定期的な利息収入：
保有期間中にあらかじめ定められた利率で利息を受け取れる - 固定金利型が中心：
発行時に設定された金利が満期まで適用されるため、将来の収益が見通しやすい - リスクと利回りのバランスがとれた商品：
国債 (日本国債や米国債等) は信用リスクが極めて低く利回りも控えめ。
社債は信用リスクがやや高い分、利回りが上乗せされる傾向。海外債券では為替変動リスクも加わる。
J-REITと債券は低い相関性になることが多く、特に金利上昇時には、Jリートが下落しやすくなる一方で、債券は安定したパフォーマンスを示します。
ポートフォリオに債券を組み入れることで、リスクの分散や安定的なインカムゲインを期待できます。
※低金利環境下ではリターンが限定的となる点には注意。
価値の保存に優れた「金」
金は、実物資産としての価値を持ち、インフレや経済危機時に強いリスクヘッジ効果を発揮します。
Jリートや株式と低い相関性を持つため、特に市場の混乱時にポートフォリオ全体の安定性を高める役割を果たします。
金投資は、現物購入・純金積立・金投資信託・金ETF・金CFD取引など様々な方法で行うことができます。
| 現物購入 | 金地金（インゴット）の現物を宝飾店などで買う |
|---|---|
| 純金積立 | 毎月少額を積立して購入 |
| 金投資信託 | 金銘柄の投資信託で運用 |
| 金ETF | 金銘柄の上場投資信託で運用 |
| 金CFD取引 | 金の価格差益を狙う短期売買手法（FX） |
ただし、金は配当を生まないため、インカムゲインを重視するポートフォリオでは、補完的な資産としての活用がおすすめです。
成長期待の高い「株式」
株式投資は、企業が発行する株式を購入し、値上がり時に売却して利益を得る方法です。さらに、株を長期保有することで定期的に「配当金」を受け取ることも可能です。
J-REITと株式の値動きの相関係数は、日本株式で0.26、米国株式で0.22で、一般的に低〜中程度の相関性があります。
(参考：J.P.モルガン・アセット・マネジメント｜2025年6月末時点における直近3年間の相関係数 )
金融危機時など、両者の相関性が一時的に高まり、分散効果が機能しにくくなることもありますが、基本的には、Jリートと株式は異なるリスク要因を持つため、組み合わせることでポートフォリオ全体のリスクを分散する効果が期待できます。
Jリートの安定的な分配金収入と、株式の高い成長性を組み合わせることで、安定収入と成長性の両方を追求できるでしょう。
JリートETFに関するよくある質問(FAQ)
では最後に、JリートETFに関するよくある質問をご紹介します。
JリートETFの買い方は？
ETFは、株式と同じように証券会社の取引画面から売買します。
SBI証券や楽天証券は、国内ETFの取引手数料が無料になるコースが提供されているほか、取扱い銘柄数も多いため特におすすめです。
JリートETFの分配金はいつ支払われる？
一般的に、JリートETFの分配金の振込みは、各ETFの決算日（権利確定日）から約40日後に支払われます。
分配金には、配当所得として20.315％の税金が課税されます。
JリートETFの銘柄は、基本的にNISA成長投資枠の対象となっているため、NISA口座を活用することで、分配金や売却益を非課税で受け取ることが可能です。
ちなみに、ETFでは、投資信託のように分配金を自動で再投資するサービスは基本的に提供されておらず、受け取った分配金は原則として手動で再投資する必要があります。
ETFで分配金を再投資したい場合は、税引き後の分配金を活用し、自身でETFを買い増す必要があります。
分配金の再投資に伴う手間やコストを抑え、複利効果を最大限に活かしたい場合は、ETFではなくJリートに投資する投資信託を検討するとよいでしょう。
ETFの運用会社が倒産したら投資金はどうなる？
ETFの運用会社が倒産しても、投資家の資産は信託銀行などで分別管理されているため、資産が消失することは通常ありません。
ただし、ETFの運用の継続が困難となり、上場廃止や繰上償還が行われる可能性があります。その場合、投資家の資産は償還金として返還されます。
本記事の解説まとめ
本記事では、JリートETFの仕組みや投資のメリット、おすすめの銘柄、投資時の注意点やポイントについて詳しく解説しました。
JリートETFの商品特徴から総合的に判断すると、JリートETFは以下のような方に適した投資先と言えます。
- 不動産市場に手軽に少額から投資したい方
- 高い分配利回りを狙いたい方
- 毎月の分配金を受け取りたい方（分配金を再投資しない方）
ただし、不動産市場に偏った投資はリスク分散が不十分になる可能性があるため、「Jリートとの併用におすすめの投資先」で紹介したプライベートデットの「ハイクアインターナショナル」やヘッジファンドの「アクション」「GFマネジメント」などの資産クラスにも分散投資を行い、より安定的な運用ができるように工夫されてみてください。
以下の記事では、リートETF、プライベートデット、ヘッジファンドなどを含む「オルタナティブ投資」のおすすめを、ランキング形式でご紹介しています。ぜひ参考にしてください。
